Zukunftssichere Immobilien: Nachhaltigkeit in wechselhaften Zeiten korrekt ansprechen

Schwierige Zeiten für Planer

Dass nach Wahlen, die zu einem Wechsel der regierenden Parteien führen, Gesetze der Vorgängerregierung justiert werden, ist an sich nichts Neues. Dieser Artikel wurde jedoch Anfang 2025 verfasst. Ziemlich genau in der Mitte zwischen dem Zerbrechen der Ampel-Regierung Anfang November 2024 und der vorgezogenen Bundestagswahl Ende Februar 2025.

Bezogen auf mögliche Gesetzesänderungen ist dies eine der vielleicht unvorhersagbarsten Phasen überhaupt. Ganz besonders, wenn man in Immobilien investieren möchte. Einige zentrale Gründe dafür:

1. Die CDU, die höchstwahrscheinlich an der Spitze der nächsten Bundesregierung stehen wird, kündigte bereits an, mehrere Gesetze der Ampel wahlweise deutlich zu reformieren oder gleich gänzlich abzuschaffen. Darunter besonders prominent das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch bekannt als Heizungsgesetz. Es soll in der bisherigen Form gestrichen, wenigstens jedoch umfassend korrigiert werden. Betroffen davon wären nicht nur Mindestvorgaben hinsichtlich der Gebäudebeheizung, sondern ebenso viele damit verbundenen Fördermittel-Regularien.
2. Ebenfalls kündigte die CDU an, das für 2023 anvisierte Aus für den Verkauf von Verbrennerfahrzeugen, die nur mit klassischen fossilen Treibstoffen laufen, zu streichen. Stattdessen soll diesbezüglich mehr Technologieoffenheit herrschen. Gleichsam ist geplant, Elektromobilität und deren Ladeinfrastruktur mehr zu fördern – über das Wie gibt es jedoch teils widersprüchliche Pläne. Das könnte erneut immobilienbezogene Gesetze tangieren. Diesmal die zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Standards des GEIG – des Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastrukturgesetzes. Es schreibt unter anderem vor, dass bei Neubauten und Sanierungen von Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen künftig mindestens ein Ladepunkt vorhanden sein muss.
3. Es ist völlig offen, welche Parteien sowohl im künftigen Bundestag als auch in der Bundesregierung vertreten sein werden. Damit gibt es nicht nur enorme Unsicherheit bezüglich der künftigen Sitzplätze und Mehrheiten, sondern der politischen Schwerpunkte, der Koalitionen und vielen anderen Dingen – zumal viele Parteien, wenigstens im Wahlkampf, stark gegensätzliche Pläne schmieden, um ihr Profil zu schärfen. So würde beispielsweise ein Bundestag, der nur aus vier Parteien bestünde (aktuell durchaus realistisch) und bei dem die Bundesregierung drei davon beinhalten würde (Union, SPD und Grüne) völlig anders funktionieren als ein Bundestag, bei dem beispielsweise auch FDP und BSW zusammen mit der AfD zur Opposition gehörten.
4. Deutschlands Wirtschaft kriselt; viele Branchen und Firmen haben starke Zukunftssorgen. Die Investitionslaune ist deshalb unterkühlt – um es vorsichtig zu formulieren. Auch im privaten Bereich zeigt sich das. Die Sparquote war 2024 so hoch wie noch nie zuvor. Ein deutliches Zeichen für finanzielle Zurückhaltung – oft aufgrund von Ungewissheit bezüglich der Zukunft. Gleichsam ist es weitgehend ungewiss, wie sich die Inflation und Zinssituation allein im weiteren Jahresverlauf 2025 entwickeln werden.

Zu all dem kommt noch eine ebenfalls unvorhersagbare Weltlage hinzu. Ukraine-Krieg, Trump-Regierung, Wirtschaftsprobleme in China, um nur einige Punkte zu nennen. Das alles spricht eigentlich für ein „Fahren auf Sicht“ und damit das exakte Gegenteil einer wirklich zukunftssicheren Immobilieninvestition. Besonders auf das oftmals hohe Kosten verursachende Thema Nachhaltigkeit fokussiert.

Salopp formuliert: Warum ein Haus für strengste Nachhaltigkeitsforderungen planen, wenn die staatlichen Vorgaben vielleicht schon Ende 2025 erheblich legerer sind und gleichsam das Käufer-/Mieter-Interesse für ein solches Objekt im Angesicht wirtschaftlicher Schwierigkeiten augenscheinlich gering wäre?

Warum Nachhaltigkeit dennoch alternativlos ist – und sogar die sichere Alternative in unsicheren Zeiten

Es ist verständlich, wenn viele Menschen – darunter eben Immobilienentwickler und -investoren – so denken, wie im vorherigen Absatz beschrieben. Deshalb jedoch zu überlegen, gerade das Thema Nachhaltigkeit bei einer Immobilie nachrangig(er) zu behandeln, wäre jedoch falsch.

Denn obwohl die aktuellen Zeiten tatsächlich von viel Unvorhersagbarkeit geprägt sind, so ist es die mittel- bis längerfristige Zukunft doch zu einem ganz erheblich geringeren Anteil. Tatsächlich stehen viele Dinge hier sogar weitgehend fest:

1. Egal wer wo wie regiert, der Klimawandel wird weitergehen und wird weiterhin Gegenmaßnahmen benötigen. Einzelne Gesetze mögen vielleicht abgemildert oder gestrichen werden. Auf lange Sicht geht es jedoch schlichtweg nicht ohne unter anderem einen erheblich sparsameren, nachhaltigeren Gebäudebestand. Das gilt auch unter einer weiteren Prämisse:
2. Fossile Energieträger werden immer teurer werden, selbst wenn man Dinge wie etwa die CO2-Besteuerung völlig ignoriert. Denn „fossil“ ist gleichbedeutend mit „endlich“. Das bedeutet nicht nur eine hohe Zukunftssicherheit für mit regenerativen Energien funktionierende Gebäude, sondern ebenso die Elektromobilität – und deren Ladeinfrastruktur.
3. Egal ob wie bisher durch Wind-, Sonnen- und Wasserkraft oder künftig ergänzt durch indigen erzeugte Atomkraft und/oder direkt bzw. indirekt genutzten Wasserstoff: Elektrischer Strom, möglichst CO2-neutral produziert, wird ebenso die wichtigste Energie der Zukunft sein. Damit steht automatisch fest, dass die Wärmepumpe, egal was politisch noch kommen mag, ebenso „die“ wichtigste Heizungsbauform der Zukunft bleiben wird.
4. Gerade in unsicheren Zeiten können Menschen, Dinge, die ihnen Sicherheit bieten, besonders wertschätzen. Das betrifft bei Immobilien insbesondere eine qualitative und finanzielle Wertstabilität sowie die Möglichkeit, durch äußere Umstände möglichst wenig beeinflusst zu werden. Damit sind nicht nur allgemein geringe Energieverbräuche gemeint, sondern eine möglichst große Autarkie des Gebäudes – vornehmlich durch Elemente wie Photovoltaik und beispielsweise Solarthermie.
5. Selbst wenn nach der Bundestagswahl eine Regierung kommt, die Gesetze abmildert oder gar streicht, so bleiben u.a. viele Baugesetze weiterhin Ländersache und unterliegen damit der Oberhoheit völlig anderer Parteien und Politiker – und anderer Legislaturperioden. Gleichsam dürfen Ländergesetze durch das föderale Prinzip strenger sein als das, was der Bund vorgibt. Zudem gilt: Eine zukünftige weitere Bundesregierung könnte wieder einen strengeren Kurs einschlagen. Ein wenig nachhaltiges Gebäude würde dadurch zwangsläufig deutlich an Wert einbüßen, obwohl es erst wenige Jahre alt wäre.
6. Nachhaltigkeit bedeutet keineswegs zwangsläufig ein teureres Bauen mit ungewisseren Gewinnerwartungen. Im Gegenteil, je nachhaltiger ein Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung ist, desto größer ist seine Zukunftssicherheit, weil es länger dem Stand der Technik, Gesetze usw. entspricht. Das macht die langfristigen Modernisierungskosten viel besser vorhersagbar – und obendrein geringer.
7. Deutschland wird unter allen denkbaren Regierungs-Konstellationen weiterhin einen dramatischen Wohnraummangel haben, der schlichtweg behoben werden muss, um die damit einhergehenden sozialen Herausforderungen zu bekämpfen. Nicht nur braucht es daher mehr Wohngebäude, sondern wird es praktisch immer Interessenten geben, die bereit sind, die dafür aufgerufenen Mieten oder Kaufpreise zu bezahlen.

Nicht zuletzt darf man eines nicht vergessen: Die allermeisten hiesigen Parteien sind sich zumindest beim Grundtenor einig, dass der Gebäudebestand und Neubauten nachhaltiger werden müssen. Es mag zwar im „Getöse“ des Wahlkampfes und Streitigkeiten innerhalb von Koalitionen nicht so wirken, aber tatsächlich unterscheiden sich die Parteien diesbezüglich nur in Details, nicht jedoch der grundsätzlichen Erkenntnis, dass geringere Verbräuche, nachhaltigere Energieerzeugung usw. von zentraler Wichtigkeit sind.

Doch was bedeutet das für alle, die eine Immobilie bauen oder erwerben möchten? Vor allem das: Sich nicht angesichts der unsicheren Zeiten verunsichern lassen, sondern vielmehr gerade deshalb eine besonders große Nachhaltigkeitsstrategie verfolgen. Schlichtweg, weil Politik „wankelmütig“ sein kann, aber sowohl die ursprünglichen Gründe für mehr Nachhaltigkeit als auch ihre Vorteile im Gebäudesektor nahezu unumstößlich sind.  

Vielleicht mag es jetzt finanziell fragwürdig erscheinen, ein Wohngebäude zu bauen, das beispielsweise zu den höchsten Klassen des KfW-Effizienzhauses gehört. Mittel- und langfristig wird sich diese Strategie jedoch über alle politischen Fragestellungen hinweg bewähren. Einfach, weil mehr Nachhaltigkeit im Angesicht des Klimawandels und endlicher Ressourcen die einzige dauerhafte Lösung ist – beinahe schon ein Naturgesetz.

Dazu gibt es auch ein Gegenbeispiel: Selbst als in der Ära Merkel teils deutlich geringere Anforderungen galten und aufgrund der Niedrigzinsphase der Europäischen Zentralbank mehr Immobilien gebaut und gekauft wurden, hatten energetisch veraltete Häuser mit viel Nachholbedarf trotzdem ein schlechtes Standing.

Je nach Lage und Sanierungsbedarf waren die Preise lediglich fünfstellig – und manche Gebäude sogar nahezu unverkäuflich. Besonders nachhaltige Objekte hatten hingegen keinerlei Absatzschwierigkeiten. Just so wird es auch mit allerhöchster Wahrscheinlichkeit in Zukunft sein. Ganz gleich, wie unsicher diese ist und wie streng oder entspannt die staatlichen Vorgaben sein werden.

468865/2184