Für Laien ist es daher schwierig bis unmöglich, beim Verkauf einer Immobilie die mit der Ermittlung des Verkaufspreises verbundene Komplexität im Detail zu überblicken. Daher ist es ratsam, vor der Veräußerung eine Immobilienbewertung durchzuführen, um schmerzhafte Verluste zu vermeiden. Was hat es damit auf sich?
Was wird unter einer Immobilienbewertung verstanden?
Eine Immobilie besitzt nur den Wert, den Interessenten dafür bezahlen möchten. Verkäufer stehen daher vor dem Problem, einen reellen Kaufpreis anzusetzen, der weniger auf Emotionen denn auf harten Fakten beruht. Eine Immobilienbewertung, wie sie von Anbietern wie www.vogel-sv.de erstellt wird, unterstützt Verkäufer dabei, sich über einen realistischen Verkaufspreis ins Bild zu setzen.
Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich um einen detaillierten Bericht über den aktuellen Marktwert, der von einem zertifizierten und bestellten Gutachter angefertigt wird. Der Marktwert kann über verschiedene gesetzlich festgelegte Verfahren ermittelt werden. Überdies existieren diverse Ausführungen von Immobilienbewertungen, die je nach Bedarf als Vollgutachten, Marktwertgutachten, Kurzgutachten oder als Kaufberatung in Auftrag gegeben werden können.
Warum ist eine unabhängige Immobilienbewertung sinnvoll?
Indem eine Immobilienbewertung einen exakten Hinweis auf den Marktwert gibt, befähigt sie den Verkäufer, übertriebene Erwartungen zu reduzieren beziehungsweise schmerzhafte Verluste zu vermeiden. Außerdem lässt sie Fingerzeige zu, inwiefern Modernisierungen oder Sanierungen durchgeführt werden sollten, die zu einer Wertsteigerung führen.
Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?
Um zu einer realistischen und belastbaren Immobilienbewertung zu kommen, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei unterschiedliche Verfahren festgelegt.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren kommt hauptsächlich bei Wohnimmobilien zum Einsatz. Der Gutachter vergleicht dabei Immobilien, die sich anhand der folgenden Aspekte ähneln:
- Lage
- Wohn- und Grundstücksfläche
- Ausstattung
- Zustand der Bausubstanz
- Art der Immobilie
- Alter
Das Vergleichswertverfahren gestaltet sich überaus anspruchsvoll. Es reicht dabei nicht aus, aktuelle Angebotspreise in der Nachbarschaft einzuholen, weil diese keinen belegbaren Aussagewert besitzen. Vielmehr bezieht sich der Gutachter ausschließlich auf Preise, die bei tatsächlich durchgeführten Transaktionen erzielt wurden.
Ertragswertverfahren
Diese Art von Wertermittlung bezieht sich in der Regel auf Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser. Neben dem eigentlichen Ertrag berücksichtigt der Gutachter dabei Faktoren wie den Grundstückswert und eventuell vorhandene Baumängel.
Sachwertverfahren
Diese Vorgehensweise beschränkt sich vornehmlich auf selbst genutzte Immobilien. Bewertungsfaktoren bei diesem komplexen Verfahren sind unter anderem:
- Gebäudetyp
- Baukosten
- Bodenwert
- Alterswertminderung
- Sanierungsmaßnahmen
Vier verschiedene Formen von Gutachten
Neben den genannten Wertermittlungsverfahren lässt sich eine Immobilienbewertung in vier verschiedene Typen einteilen, die sich nach Zweck und Umfang unterscheiden.
Verkehrswertgutachten
Dieses auch als Vollgutachten bezeichnete Dokument umfasst bis zu 100 Seiten und kostet um die 1.500 Euro aufwärts. Es handelt sich um die detaillierteste Form einer Immobilienbewertung und hat auch bei Gerichtsverfahren Bestand. Neben dem eigentlichen Kauf und Verkauf werden Verkehrswertgutachten dann erstellt, wenn folgende Situationen eine Rolle spielen:
- Erbschaft oder Schenkung
- Zwangsversteigerung
- Hochzeit oder Scheidung
- Feststellung privater oder geschäftlicher Vermögensverhältnisse
- Ermittlung steuerlicher Abgaben
Ist ein juristischer Konflikt absehbar, ist es zwingend erforderlich, dass das Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben des Sachwertverfahrens erstellt wird.
Kurzgutachten
Ein Kurzgutachten ist kompakter gestaltet und umfasst üblicherweise um die 40 Seiten. Es kostet etwa 500 Euro und ist damit günstiger und weniger detailliert als ein Vollgutachten, erlaubt jedoch trotzdem eine zuverlässige Einschätzung des Immobilienwerts.
Ein Kurzgutachten ist ideal, wenn ein Verkauf auf privater Ebene stattfindet. Im Unternehmen wird ein Kurzgutachten gerne herangezogen, wenn es um steuerliche Fragestellungen und Entscheidungen geht.
Marktwertgutachten
Diese Form eines Immobiliengutachtens wird üblicherweise im Finanzwesen benötigt. Es wird erstellt, wenn eine Immobilienbeleihung oder ein Teilverkauf vorgenommen werden soll. Die Kosten berechnen sich nach dem jeweiligen Aufwand.
Kaufberatung
Eine Kaufberatung richtet sich vornehmlich an Immobilienkäufer. Dabei nimmt der Gutachter die Immobilie gründlich unter die Lupe und führt vom Keller bis zum Dachgeschoss dezidierte Messungen durch. Auf Wunsch wird ein Bericht erstellt, der alle relevanten Aspekte umfasst. Eine übliche Kaufberatung schlägt mit einigen hundert Euro zu Buche.
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