Grundlagen der Immobilien GmbH
Bei einer Immobilien GmbH handelt es sich um eine besondere Form der vermögensverwaltenden GmbH. Wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, vermietet die Immobilien GmbH eigene Immobilien.
Achtung! Eine Immobilien GmbH betreibt keinen gewerblichen Handel! Zudem darf die Immobilien GmbH nur ihre eigenen Objekte vermieten. Die Vermietung von Häusern und Wohnungen Dritter fällt wiederum in den gewerblichen Bereich.
Einer der Hauptvorteile der Immobilien GmbH ist das hohe Steuer-Sparpotenzial, das mit ihr verbunden ist.
Ein typisches Beispiel: Wer seine Immobilien von privat vermietet beziehungsweise diese als Bestandteil seines GmbH-Vermögens deklariert, wird mit einer Steuerlast von bis zu 45% konfrontiert.
Umgekehrt haben Sie mit besagter Immobilien GmbH die Möglichkeit, Mieteinkünfte mit nur 15% zu besteuern.
Zudem zählt die Immobilien GmbH nicht als Gewerbe. Das bedeutet, dass – neben der bereits erwähnten Körperschaftssteuer – keine Gewerbesteuer anfällt. Wer sich vor Augen führt, dass die Gewerbesteuereinnahmen allein im Jahr 2022 einen neuen Höchststand erreicht haben, erkennt schnell, wie hoch das Sparpotenzial ist, das sich hierhinter verbirgt.
Ergänzend gilt: Auch eine Immobilien GmbH ist eine „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“ und bietet dementsprechend einen Haftungsschutz für ihre Gesellschafter. Somit ist deren Haftung – sofern alle Vorgaben eingehalten werden – ausschließlich auf die Einlagen beschränkt.
Steuerliche Aspekte einer Immobilien GmbH
Natürlich bilden die aktuellen Steuergesetze auch die Grundlage für die Buchführung einer Immobilien GmbH. Die folgenden Steuern werden für Gründer relevant:
|
Körperschaftssteuer |
Für die Gewinne, die die Immobilien GmbH generiert, fällt Körperschaftssteuer an. Diese liegt bei 15%. Auf den entsprechenden Betrag entfallen nochmals 5,5% Solidaritätszuschlag. |
|
Gewerbesteuer |
Aufgrund der Tatsache, dass die Immobilien GmbH ausschließlich verwaltet, ist eine Freistellung von der Gewerbesteuerpflicht möglich. Wichtig ist es jedoch, möglichst schnell nach der Gründung mit der Verwaltung des Grundbesitzes zu beginnen und eine „erweiterte Gewerbesteuerkürzung“ zu beantragen. |
|
Umsatzsteuer |
Mieteinkünfte sind von der Umsatzsteuer befreit. |
Gewinnermittlung und -verwendung
Der Gewinn, den eine Immobilien GmbH generiert, kann die Basis für neue Investitionen bilden. Der Vorteil: Werden besagte Investitionen innerhalb von vier Jahren getätigt, mindern diese nachträglich den Gewinn. Dementsprechend ist es auf der Basis der entsprechenden Summen möglich, neue Immobilien zu kaufen und gleichzeitig Steuern zu sparen.
Alle Vorgaben, die es in diesem Zusammenhang zu beachten gilt, wurden in § 6b EStG festgehalten. Wird der Gewinn irgendwann einmal nicht mehr in neue Immobilien investiert, unterliegt dieser natürlich in vollem Umfang der Steuerpflicht.
Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten
Im Zusammenhang mit einer Immobilien GmbH existieren noch weitere steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. So sind die höheren Gebäudeabschreibungen (AfA) ebenfalls mit einem hohen Einsparpotenzial verbunden. Denn: Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken dienen, können zum Beispiel mit 3% abgeschrieben werden. Wer sich gegen die Immobilien GmbH entscheidet, kann die Objekte lediglich mit 2,5% oder mit 2% abschreiben. (Ausnahme: Immobilien, die sich im Privatvermögen befinden und seit Ende Dezember 2022 fertiggestellt wurden, dürfen auch mit 3% abgeschrieben werden.)
Gleichzeitig ist die niedrigere Steuerbelastung oft mit einer schnelleren Tilgung von Krediten verbunden. Zudem steht somit mehr Eigenkapital für weitere Investitionen zur Verfügung.
Wer Gewinnausschüttungen vermeiden möchte, sollte sich für die Kombination seiner Immobilien GmbH mit einer Holdingstruktur entscheiden. Diese bildet die Grundlage für einen Share-Deal und die Möglichkeit, von einer Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn von 1,5% zu profitieren.
Steuerliche Herausforderungen und Risiken
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Gründung einer Immobilien GmbH nicht nur mit Vorteilen verbunden ist. Vielmehr sollten sich diejenigen, die sich für einen solchen Schritt entscheiden, auch über mögliche Risiken informieren. Immerhin sind die steuerlichen Vorgänge, die mit der Immobilien GmbH in Verbindung stehen, durchaus sehr komplex. Daher ist es umso wichtiger, sich im Vorfeld eingehend über Voraussetzungen und gesetzliche Vorgaben zu informieren.
Zudem sollten sich Gründer über die folgenden Herausforderungen/ Risiken bewusst sein:
Mit Gründung der Immobilien GmbH ist die GmbH Eigentümer der entsprechenden Objekte. Hieraus kann sich in Bezug auf die Nutzung der Häuser und Wohnungen eine eingeschränkte Flexibilität ergeben.
Die Immobilien GmbH muss eine eigene Steuererklärung abgeben. Hiermit sind Kosten und Aufwand verbunden.
Wer sich die Einnahmen, die er aus den Immobilien generiert, privat auszahlen lassen möchte, setzt sich dem Risiko der Doppelbesteuerung aus.
Fazit
Immobilien-Eigentümer, die ihre eigenen Objekte vermieten und hieraus Einnahmen generieren, können aus steuerlicher Sicht gut beraten sein, eine Immobilien GmbH zu gründen. Auf diese Weise ist es möglich, unter anderem die Aufwendungen rund um Gewerbesteuer und Körperschaftssteuer zu reduzieren. Sobald jedoch die Grenzen zum Gewerbe überschritten werden, erlischt dieses Sparpotenzial.
Aufgrund der Tatsache, dass es – gerade in Bezug auf tiefergehende Themen, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer – wichtig ist, einige Punkte zu beachten, empfiehlt es sich, mit Steuerberatern und Fachanwälten zusammenzuarbeiten. Diese sorgen nicht nur dafür, dass Eigentümer in vollem Umfang von dem zur Verfügung stehenden Sparpotenzial profitieren können, sondern helfen zudem dabei, alle gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.
509995/2093