Exposé
Objektart:
Wohnung
» Erdgeschoss
» Kauf
Standort: Wohnung »
Deutschland » Bayern » München, Landeshauptstadt (Kreis) » München
Exklusive Erdgeschosswohnung – Provisionsfrei für den Käufer
Titelbild
Angeboten von:
IMMONEB Immobilien GmbH
Forstenrieder Allee 181
81476 München
Deutschland
www.immoneb.de
Ansprechpartner/in
IMMONEB Immobilien GmbH
Herr Wolfgang Neb
| Telefon: | 08921668888 |
| Fax: | 089 700 666 88 |
Das Wichtigste auf einen Blick:
| Objektnummer: | 8885991 |
Preise
| Kaufpreis | 689.000 € |
| Nebenkosten | keine Angabe |
| Hausgeld | 577 € |
Flächen
| Wohnfläche | 78 m² |
| Maklerprovision | Es besteht keine Käuferprovision |
Objekt Adresse
81737 München
- Bayern
Sonstige Angaben
| Baujahr | 1920 |
| Letzte Modernisierung | 2021 |
| Zimmer | 3 |
| Verfügbar ab | keine Angabe |
| Bad | 1 |
| Anzahl der Etagen im Haus | 1 |
| Inserat befindet sich im Stockwerk | 0 |
| Küche | Einbauküche |
| Bad | 1 |
| Bad | Dusche |
| Boden | Fliesen, Parkett |
| Balkone | 1 |
| Garten | Ja |
| Keller | Ja |
| Energieausweistyp | Bedarfsausweis |
| Ausstellungsdatum | 28. 02. 2022 |
| Gültig bis | 28.02.2032 |
| Energieeffizienzklasse | B |
| Endenergiebedarf | 56 kWh/(m²*a) |
| Heizungsart | Zentralheizung |
| Wesentlicher Energieträger | Erdgas Leicht |
Objektbeschreibung
Diese Erdgeschosswohnung verbindet modernen Wohnkomfort mit langfristiger Sicherheit, attraktiven steuerlichen Vorteilen und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Die hochwertige Ausstattung und die Lage in einem denkmalgeschützten Ensemble machen sie zu einer einmaligen Gelegenheit für Kapitalanleger oder Eigennutzer. Zudem wird die Wohnung provisionsfrei für den Käufer angeboten.
Raumaufteilung und Komfort
• 3 Zimmer auf 78 m² Wohnfläche mit durchdachtem Grundriss.
• Hochwertige Ausstattung mit Parkett- und Fliesenboden.
• Modernes Duschbad und separates Gäste-WC.
• Voll ausgestattete Einbauküche (nicht im Kaufpreis enthalten).
• Terrasse mit kleinem Garten zur selbstständigen Nutzung.
• Außenstellplatz (vermietet für 30,- € monatlich) und ein Kellerabteil für zusätzlichen Stauraum.
Modern und umfassend saniert
Die Wohnanlage wurde zwischen 2020 und Januar 2021 umfassend kernsaniert. Die anteiligen Kosten für diese Wohnung belaufen sich auf 109.794,- € netto, ergänzt durch ca. 8.000,- € individuelle Investitionen.
• Neuwertiger Zustand: Reduzierter Instandhaltungsaufwand für viele Jahre.
• Modernisierung: Fenster, Türen, Elektrik, Sanitäranlagen und Heizsysteme komplett erneuert.
• Attraktivität: Der moderne Zustand macht die Wohnung besonders ansprechend für Mieter.
Energieeffizienz
• Energieeffizienzklasse B mit nur 56 kWh/m²*a – niedrige Heiz- und Energiekosten.
• Nachhaltige Bauweise, ideal für umweltbewusste Käufer.
Langfristige Einnahmesicherheit
Die Wohnung ist bis Mai 2029 an einen etablierten Pflegedienst vermietet und garantiert stabile Einnahmen:
• Indexkaltmiete: 2111,40,- € pro Monat, jährliche Anpassung um 2 %.
• 30,-€ Zusätzliche Einnahmen durch den vermieteten Außenstellplatz.
Attraktive steuerliche Vorteile
• Gewerbliche AfA: 3 % pro Jahr aufgrund gewerblicher Vermietung.
• Denkmalschutz-Vorteile: Steuerliche Absetzbarkeit, Wertstabilität und Prestige dank der Lage im Ensemble „Ehemaliger Ortskern Perlach“.
Hausgeld 2025
Das monatliche Hausgeld beträgt 577,- €:
320,- € umlagefähig, auf den Mieter übertragbar.
256,66 € nicht umlagefähig:
• 167,86 € temporäre Rücklage für Anwaltskosten (zeitlich begrenzt).
• 13,02 € Instandhaltungsrücklage.
Nach Abzug temporärer Rücklagen belaufen sich die nicht umlagefähigen Kosten inklusive Instandhaltungsrücklage auf 101,82 €.
Diese Immobilie kombiniert Modernität, Sicherheit und steuerliche Vorteile in historischer Umgebung. Ideal für Investoren oder Eigennutzer mit Anspruch an Stil und Werthaltigkeit.
Raumaufteilung und Komfort
• 3 Zimmer auf 78 m² Wohnfläche mit durchdachtem Grundriss.
• Hochwertige Ausstattung mit Parkett- und Fliesenboden.
• Modernes Duschbad und separates Gäste-WC.
• Voll ausgestattete Einbauküche (nicht im Kaufpreis enthalten).
• Terrasse mit kleinem Garten zur selbstständigen Nutzung.
• Außenstellplatz (vermietet für 30,- € monatlich) und ein Kellerabteil für zusätzlichen Stauraum.
Modern und umfassend saniert
Die Wohnanlage wurde zwischen 2020 und Januar 2021 umfassend kernsaniert. Die anteiligen Kosten für diese Wohnung belaufen sich auf 109.794,- € netto, ergänzt durch ca. 8.000,- € individuelle Investitionen.
• Neuwertiger Zustand: Reduzierter Instandhaltungsaufwand für viele Jahre.
• Modernisierung: Fenster, Türen, Elektrik, Sanitäranlagen und Heizsysteme komplett erneuert.
• Attraktivität: Der moderne Zustand macht die Wohnung besonders ansprechend für Mieter.
Energieeffizienz
• Energieeffizienzklasse B mit nur 56 kWh/m²*a – niedrige Heiz- und Energiekosten.
• Nachhaltige Bauweise, ideal für umweltbewusste Käufer.
Langfristige Einnahmesicherheit
Die Wohnung ist bis Mai 2029 an einen etablierten Pflegedienst vermietet und garantiert stabile Einnahmen:
• Indexkaltmiete: 2111,40,- € pro Monat, jährliche Anpassung um 2 %.
• 30,-€ Zusätzliche Einnahmen durch den vermieteten Außenstellplatz.
Attraktive steuerliche Vorteile
• Gewerbliche AfA: 3 % pro Jahr aufgrund gewerblicher Vermietung.
• Denkmalschutz-Vorteile: Steuerliche Absetzbarkeit, Wertstabilität und Prestige dank der Lage im Ensemble „Ehemaliger Ortskern Perlach“.
Hausgeld 2025
Das monatliche Hausgeld beträgt 577,- €:
320,- € umlagefähig, auf den Mieter übertragbar.
256,66 € nicht umlagefähig:
• 167,86 € temporäre Rücklage für Anwaltskosten (zeitlich begrenzt).
• 13,02 € Instandhaltungsrücklage.
Nach Abzug temporärer Rücklagen belaufen sich die nicht umlagefähigen Kosten inklusive Instandhaltungsrücklage auf 101,82 €.
Diese Immobilie kombiniert Modernität, Sicherheit und steuerliche Vorteile in historischer Umgebung. Ideal für Investoren oder Eigennutzer mit Anspruch an Stil und Werthaltigkeit.
Ausstattung
Moderne Erdgeschosswohnung:
• Zeitgemäß und geschmackvoll gestaltet.
Kernsanierung 2021:
• Kosten: 109.794,- € netto + ca. 8.000,- € für zusätzliche Arbeiten.
• Hochwertige Materialien und moderne Technik.
Attraktive Abschreibungsmöglichkeiten:
• AfA für Gewerbe: 3 % pro Jahr (gewerbliche Vermietung).
Steuerliche Vorteile:
• Umsatzsteuerabzug, Finanzierungskosten, Unterhaltskosten.
Langfristige Einnahmesicherheit:
• Gewerblich vermietet bis Mai 2029 an Pflegedienst.
• Indexkaltmiete: 2111,40 € monatlich + 2 % jährliche Anpassung +30,-€ für den Stellplatz.
Flexibilität in der Nutzung:
• Option zur Kurzzeitvermietung (vorbehaltlich behördlicher Zustimmung).
• Genehmigung zur Umwandlung in Wohnzwecke liegt vor.
Raumaufteilung:
• 3 Zimmer auf 78 m² Wohnfläche, durchdachter Grundriss.
Innenausstattung:
• Hochwertiger Parkett- und Fliesenboden.
• Modernes Duschbad und Gäste-WC.
• Voll ausgestattete Einbauküche.
Zusätzliche Features:
• Außenstellplatz inklusive (vermietet für 30,- € monatlich)
• Kellerabteil für zusätzlichen Stauraum.
• Terrasse und Garten zur selbstständigen Nutzung.
Historischer Charme:
• Teil des Ensembleschutzes „Ehemaliger Ortskern Perlach“.
• Grundstück im Bereich eines Bodendenkmals.
• Zeitgemäß und geschmackvoll gestaltet.
Kernsanierung 2021:
• Kosten: 109.794,- € netto + ca. 8.000,- € für zusätzliche Arbeiten.
• Hochwertige Materialien und moderne Technik.
Attraktive Abschreibungsmöglichkeiten:
• AfA für Gewerbe: 3 % pro Jahr (gewerbliche Vermietung).
Steuerliche Vorteile:
• Umsatzsteuerabzug, Finanzierungskosten, Unterhaltskosten.
Langfristige Einnahmesicherheit:
• Gewerblich vermietet bis Mai 2029 an Pflegedienst.
• Indexkaltmiete: 2111,40 € monatlich + 2 % jährliche Anpassung +30,-€ für den Stellplatz.
Flexibilität in der Nutzung:
• Option zur Kurzzeitvermietung (vorbehaltlich behördlicher Zustimmung).
• Genehmigung zur Umwandlung in Wohnzwecke liegt vor.
Raumaufteilung:
• 3 Zimmer auf 78 m² Wohnfläche, durchdachter Grundriss.
Innenausstattung:
• Hochwertiger Parkett- und Fliesenboden.
• Modernes Duschbad und Gäste-WC.
• Voll ausgestattete Einbauküche.
Zusätzliche Features:
• Außenstellplatz inklusive (vermietet für 30,- € monatlich)
• Kellerabteil für zusätzlichen Stauraum.
• Terrasse und Garten zur selbstständigen Nutzung.
Historischer Charme:
• Teil des Ensembleschutzes „Ehemaliger Ortskern Perlach“.
• Grundstück im Bereich eines Bodendenkmals.
Lage des Objektes
Die Immobilie befindet sich in der begehrten Lage von München-Perlach, einem Stadtteil, der durch seine ruhige Wohnatmosphäre und gleichzeitig hervorragende Anbindung an das Stadtzentrum überzeugt. Die Sebastian-Bauer-Straße liegt im historischen Ortskern Perlach, der mit seinem charmanten Ensemble denkmalgeschützter Gebäude den Charakter und die Einzigartigkeit des Viertels prägt.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung der Sebastian-Bauer-Straße 3 ist optimal und bietet vielfältige Möglichkeiten, die Münchner Innenstadt und andere Stadtteile schnell und bequem zu erreichen:
• S-Bahn: Die S-Bahn-Station München-Perlach (S7) liegt nur wenige Minuten entfernt und verbindet den Stadtteil direkt mit der Münchner Innenstadt.
• Bus: Die Buslinie 62 befindet sich direkt um die Ecke und bietet eine schnelle Verbindung zum Ostbahnhof, einem zentralen Verkehrsknotenpunkt. Dort haben Sie direkten Zugang zu den Linien U2, S1, S3, S4, S5 und S8, die München umfassend erschließen.
• Autoverkehr: Autofahrer profitieren von der Nähe zur A8 (Richtung Salzburg) sowie zum Mittleren Ring, die beide eine exzellente Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz bieten.
Infrastruktur
Die Umgebung überzeugt durch eine ausgezeichnete Infrastruktur, die alle Anforderungen des täglichen Lebens erfüllt:
• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar.
• Bildung und Betreuung: Familien finden ein umfangreiches Bildungsangebot in der Umgebung, darunter Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen.
• Gesundheit: Arztpraxen, Apotheken und weitere medizinische Einrichtungen in der Nähe gewährleisten eine umfassende und zuverlässige Versorgung.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung der Sebastian-Bauer-Straße 3 ist optimal und bietet vielfältige Möglichkeiten, die Münchner Innenstadt und andere Stadtteile schnell und bequem zu erreichen:
• S-Bahn: Die S-Bahn-Station München-Perlach (S7) liegt nur wenige Minuten entfernt und verbindet den Stadtteil direkt mit der Münchner Innenstadt.
• Bus: Die Buslinie 62 befindet sich direkt um die Ecke und bietet eine schnelle Verbindung zum Ostbahnhof, einem zentralen Verkehrsknotenpunkt. Dort haben Sie direkten Zugang zu den Linien U2, S1, S3, S4, S5 und S8, die München umfassend erschließen.
• Autoverkehr: Autofahrer profitieren von der Nähe zur A8 (Richtung Salzburg) sowie zum Mittleren Ring, die beide eine exzellente Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz bieten.
Infrastruktur
Die Umgebung überzeugt durch eine ausgezeichnete Infrastruktur, die alle Anforderungen des täglichen Lebens erfüllt:
• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar.
• Bildung und Betreuung: Familien finden ein umfangreiches Bildungsangebot in der Umgebung, darunter Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen.
• Gesundheit: Arztpraxen, Apotheken und weitere medizinische Einrichtungen in der Nähe gewährleisten eine umfassende und zuverlässige Versorgung.
Sonstige Informationen
Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet.
Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: +49 177 56 36 292 erreichbar.
Alle Angaben stammen vom Eigentümer, der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.
Es besteht keine Käuferprovision, wir schließen keinen Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten ab, auch die Entgegennahme eines Kaufpreisangebots, die Übermittlung des Exposés und die Vereinbarung des Besichtigungstermins führt nicht zum Abschluss eines Maklervertrages mit dem Kaufinteressenten.
Tipp-Provision!!
Sie kennen jemanden, der seine Immobilie veräußern möchte? Wir sind ständig für unsere Kunden auf der Suche nach geeigneten Objekten. Bei erfolgreicher Vermittlung und Vertragsabschluss zahlen wir Ihnen als Dankeschön eine Tipp-Provision! Nähere Informationen auf Anfrage.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Ebenso wenig für die Verfügbarkeit des Angebotes bei Vermietung oder Verkauf. Es gelten unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
GELDWÄSCHE: Als Immobilien Maklerunternehmen ist die IMMONEB Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG.
Küche
Konferenzraum
Eingangsbereich
Flur
Gäste WC
Bad
Treppenhaus
Garten
Außenansicht
Grundriss
Grundriss.png