Der allgemeine Tenor der jüngeren Vergangenheit fällt eindeutig aus: Der Immobilienboom ist vorbei. In einigen Regionen bewegen sich die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen bereits leicht nach unten. Zwei Faktoren spielen dabei eine ausschlaggebende Rolle: Einerseits sind die Kreditzinsen gestiegen und andererseits haben sich die Baukosten verteuert. Das Resultat ist ein geringeres Kaufinteresse. Unverändert hoch bleibt aber die Nachfrage nach Wohnraum. Die sächsische Landeshauptstadt Dresden mag ein plakatives Beispiel für die sogenannte Sogwirkung sein. Viele Menschen zieht es von ländlichen Regionen in die Metropole. Im Jahr 2000 lebten noch knapp 478.000 Einwohner in der Stadt – derzeit sind es gut 569.000.
Die Gründe für diese Anziehungskraft sind vielschichtig. Einer davon ist zweifelsohne die wirtschaftliche Attraktivität. Dresden trägt den Beinamen „Silicon Saxony“, wodurch allein der Stellenwert innerhalb des Freistaats deutlich wird. Gerade im Bereich der Informationstechnik sowie der Nanoelektronik nimmt die Stadt eine tragende Rolle ein. Maschinenbau, Pharmazie, Kosmetik, Lebensmittel und Tourismus bilden weitere wichtige Wirtschaftszweige.
Zugleich gilt Dresden auch als renommierter Bildungsort, so sind etwa die Hochschule für Technik und Wirtschaft, die Technische Universität sowie die Hochschule für Bildende Künste als bedeutende Einrichtungen zu nennen. Sehenswürdigkeiten wie die Frauenkirche, der Zwinger, die Semperoper, das Residenzschloss oder mehr als 50 Museen machen Dresden zu einer Kulturstadt von internationalem Format. Letztlich soll auch das attraktive Gesamtbild der Stadt an der Elbe nicht verschwiegen werden. Kaum eine deutsche Metropole hat so viele Grünflächen zu bieten. Hier wechseln sich städtisches Flair und ländliche Idylle ab – vom Szeneviertel bis zu prächtigen Villen gibt es für jeden Anspruch den passenden Stadtteil.
Altersvorsorge betreiben, Förderungen nutzen, passives Einkommen generieren
Der kontinuierliche Zuzug führt zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in Dresden. Das spiegelt sich auch zahlenmäßig wider. Insgesamt wechselten zuletzt zwar weniger Wohnungen den Eigentümer als zu Zeiten des Niedrigzinsniveaus – dennoch sind die Preise weiter gestiegen. Bei Bestandsobjekten machten sie 2022 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich einen Sprung von 13 Prozent: Der Quadratmeterpreis erhöhte sich von 2.620 Euro auf 2.950 Euro. Für neu gebaute Eigentumswohnungen zahlten Käufer im Schnitt 5.880 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Zunahme von 10 Prozent.
Wertsteigerungen sind daher weiterhin zu erwarten. Auch höhere Mieteinnahmen sind perspektivisch möglich. Von 2021 zu 2022 haben sich die Kaltmieten in allen Wohnlagen erhöht. Bei einfachen Wohnlagen sind im Schnitt rund 7 Euro pro Quadratmeter üblich, bei mittleren rund 8,50 Euro. Im gehobenen Segment liegen die Kaltmieten zwischen 10 bis 13 Euro. All das sind weiterhin gute Argumente, warum viele Menschen eine Eigentumswohnung in Dresden kaufen.
Doch es gibt noch weitaus mehr Beweggründe für den Erwerb von Wohneigentum. Besonders naheliegend ist es, eine Eigentumswohnung als Teil der Altersvorsorge zu berücksichtigen. Die Leistungen des gesetzlichen Rentensystems allein genügen bekanntermaßen nicht, um den Lebensstandard aus dem Berufsleben aufrechtzuerhalten. Wer seine Eigentumswohnung bis zum Renteneintritt abbezahlt, kann monatlich auf mehr Geld zurückgreifen, als wenn noch Mietausgaben anfallen würden. Apropos Miete: Während der Finanzierung tilgt der Wohnungskäufer sein Darlehen und hat dementsprechend ebenfalls fixe monatliche Ausgaben. Dadurch erwirbt er jedoch Eigentum, das ihm einen praktischen Nutzwert bietet. Erfolgen zudem Modernisierungen oder Umbaumaßnahmen, lassen sich Wertsteigerungen erreichen, die für einen Mieter lediglich einen erhöhten Komfort bedeuten.
Der Kauf einer Eigentumswohnung steigert die Disziplin in Finanzfragen. Dahinter steckt mehr als eine steile These. Mehrere Studien konnten belegen, dass Immobilienbesitzer im Vergleich zu Mietern sparsamer agieren und somit über ein oftmals höheres Einkommen verfügen. Sie geben weniger Geld für Konsumgüter oder Urlaube aus. Stattdessen verwenden sie es verstärkt für die Tilgung ihres Darlehens. Nicht zu vergessen sind die Möglichkeiten, sich beim Kauf einer Eigentumswohnung Unterstützung zu holen. Hierzu seien etwa die zinsgünstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch die staatlichen Zulagen im Rahmen einer Riester-Baufinanzierung beispielhaft genannt.
Aber selbstverständlich ziehen viele den Wohnungskauf nicht nur zur Eigennutzung in Betracht – auch eine Vermietung ist denkbar, um ein passives Einkommen zu generieren. Idealerweise decken die Mietzahlungen die monatlichen Kreditraten, die Nebenkosten sowie das Hausgeld ab und es bleibt unter dem Strich ein Restbetrag auf der Habenseite stehen. Wer schließlich schon eine Eigentumswohnung abbezahlt hat, darf bei einer Bank günstigere Konditionen für die eventuelle Baufinanzierung eines Hauses erwarten – immerhin wird die Immobilie als Sicherheit betrachtet und das Risiko dementsprechend als geringer eingestuft.
Wohnung kaufen oder mieten? Dresden wächst weiter
Trotz dieser zahlreichen Argumente, die für den Kauf einer Eigentumswohnung sprechen, lässt sich keine pauschale Empfehlung geben. Eine solche Entscheidung hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Wer beispielsweise aus beruflichen Gründen dazu veranlasst ist, häufiger umzuziehen, benötigt Flexibilität. Die eigenen vier Wände binden stattdessen an einen Standort, sofern sie für die Eigennutzung vorgesehen sind. Letztlich ist es aber auch eine typabhängige Frage. Jeder sollte selbst abwägen, ob er sich künftig tendenziell eher als Mieter oder als Eigentümer sieht.
Bei einem Blick auf die prognostizierten Einwohnerzahlen in Dresden ist beim Kauf einer Eigentumswohnung trotz der jüngsten Entwicklungen auch künftig eine Wertsteigerung zu vermuten. Bis 2035 soll die Einwohnerzahl in der sächsischen Landeshauptstadt auf 578.600 anwachsen – und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum.
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